Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung
Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum hauptsächlich nicht zum Wohnen verwendet wird. Das betrifft insbesondere:
- Gewerbliche Nutzungen des Wohnraums (z. B. als Praxis oder Büro).
- Vermietung von Wohnraum an Touristinnen und Touristen oder Geschäftsreisende (z. B. über Online-Plattformen) für mehr als acht Wochen im Kalenderjahr.
- Längeren Leerstand – wenn die Wohnung mehr als drei Monate ungenutzt bleibt.
Im Geltungsbereich einer Zweckentfremdungssatzung sind diese Nutzungen von Wohnraum grundsätzlich verboten.
Wie erfolgt der Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung?
Das bayerische Zweckentfremdungsgesetz (ZwEWG) gibt Gemeinden die Möglichkeit, den Wohnraumbestand zu schützen und für die Bürgerinnen und Bürger zu erhalten. Wenn in einer Gemeinde die Gefahr besteht, dass zu wenige Mietwohnungen zu fairen Bedingungen verfügbar sind, kann die Gemeinde durch Satzung festlegen, dass Wohnraum nur mit einer Genehmigung anderweitig genutzt werden darf.
Wer entscheidet?
Die Gemeinde prüft, ob ihr Wohnungsmarkt angespannt ist. Sie entscheidet, ob sie eine Zweckentfremdungssatzung erlässt – und das nach eigenem Ermessen. Die Gemeinde gibt Auskunft, ob eine solche Zweckentfremdungssatzung erlassen wurde.
Eine solche Satzung ist auf höchstens fünf Jahre zu befristen. Ist der Wohnungsmarkt weiter angespannt, kann sie verlängert werden.
Was ist zu tun, wenn Wohnraum anders genutzt werden soll?
Soll Wohnraum zu anderen Zwecken genutzt werden, bedarf dies grundsätzlich der Genehmigung der zuständigen Behörde und die Gemeinde prüft den konkreten Einzelfall.
Eine Genehmigung wird erteilt, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das Interesse an der Erhaltung des Wohnraums überwiegen. Sie kann erteilt werden, wenn dem Interesse an der Erhaltung des Wohnraums durch eine Ausgleichszahlung oder die Schaffung von Ersatzwohnraum Genüge getan wird.
Bei einer ungenehmigten anderweitigen Nutzung von Wohnraum handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit. Die Gemeinde kann hierfür ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro je Wohnung festsetzen.